抵押的房子可赠与子女，但需满足前提条件，具体分情况说明：
1. 贷款未结清：赠与时须经抵押权人（通常为银行）同意。抵押期间房产处置权受限，未经同意可能无法过户，甚至赠与行为无效。
2. 贷款已结清且产权清晰：可正常赠与子女，按流程办理（签订赠与合同、公证、缴税、过户）即可。
3. 被法院查封等限制交易：不得赠与子女，因查封房产所有权行使受限，无法进行赠与等处分。
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抵押房产赠与子女时，特殊情况或例外会影响结果：
1. 子女为未成年人：办理赠与过户手续复杂，需法定代理人（父母）代为处理。若涉及转按揭，因未成年人无完全行为能力和还款能力，银行通常不受理，可能需父母先结清贷款再赠与。
2. 房产有共有人：若为夫妻共同财产或其他共有人，须经全体共有人一致同意。共有人不同意的，赠与无效；部分共有人擅自赠与的，合同因侵权可能无效。
3. 子女赠与后有债务纠纷：赠与完成后房产属子女财产，子女债务纠纷可能导致房产被法院查封、拍卖，影响其所有权行使。
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抵押房产赠与子女的法律依据明确：
根据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条，无处分权人转让不动产或动产，所有权人有权追回；但受让人善意、合理价格转让、已登记（或交付）的除外。抵押房产在未获抵押权人同意时，产权人属无完整处分权人。赠与通常为无偿，子女难以满足“合理价格转让”要件，无法依此条款取得所有权，赠与行为效力受限。因此，抵押房产赠与子女前，必须取得抵押权人同意，否则赠与存在法律障碍。
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抵押房产赠与子女需避免以下错误操作：
1. 未获抵押权人同意擅自赠与：部分人误认为自有房产可随意赠与，忽略抵押需经银行同意的规定，导致无法过户、赠与无效，还可能因违约承担责任。
2. 仅签赠与合同未办过户：错误认为签合同即得所有权，未及时过户。不动产以登记为物权变动生效要件，未过户则子女无法真正取得所有权，存在房产被再次处分或查封风险。
3. 忽视赠与税费问题：未提前了解契税、个人所得税等政策，导致过户时因税费纠纷或无法办理。
为避免上述问题，保障赠与合法有效，建议在赠与前咨询专业律师，获取法律指导。

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